原状回復の費用は誰が払う？負担区分と減価償却をわかりやすく解説（国交省ガイドライン）

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退去時の原状回復で最ももめやすいのが「この費用、大家と入居者のどちらが払うのか」です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、負担の考え方が明確に整理されています。投資家・オーナーが知っておくべき要点をまとめました。

基本の考え方：3つの区分

区分	考え方	具体例
オーナー負担	経年劣化・通常損耗、次の入居者確保のための費用	日焼けによる壁紙変色、家具設置跡のへこみ、画鋲・ピンの穴、通常使用の汚れ、ハウスクリーニング、鍵交換（防犯目的）
入居者請求可	故意・過失・善管注意義務違反による損耗	タバコのヤニ・臭い、ペットによる傷・臭い、落書き、結露を放置して生じたカビ、引越作業でつけた傷
要確認	原因が判別できない／判断が分かれる	見積書に原因記載がない項目、入居年数が不明で判断できないもの

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」。

⚠️ 最重要：経年劣化・通常損耗を安易に入居者負担と決めつけないのが原則です。「日焼け」「通常の汚れ」などは、たとえ交換費用が発生してもオーナー負担が基本です。

入居者に過失があっても、実際に請求できる金額は経過年数に応じて減額されます。壁紙（クロス）やクッションフロアは6年で残存価値がほぼ1円まで下がる、という考え方が用いられます。

クロスの耐用年数を6年とすると、入居4年時点で残存価値は約1/3。仮に張替費用が6万円でも、入居者に請求できるのは概ねその残存割合に相当する部分（かつ施工費など一部を除く）に限られます。古い内装ほど入居者に全額請求はできないのがポイントです。

💡 だからこそ「入居者請求可」と判定された項目も、実際の請求額は入居年数を踏まえて計算し直す必要があります。当サイトの判定では、この点を「要確認」として明示しています。

賃貸借契約に「ハウスクリーニング費用は借主負担」などの特約がある場合、ガイドラインの原則と異なる扱いになることがあります。ただし特約が有効と認められるには一定の要件（内容の明確さ・合意）が必要です。実際の請求可否は契約書を確認し、必要に応じて専門家（管理会社・弁護士）に相談しましょう。