最終更新：2026年7月
1. 大規模修繕の費用相場
マンションの大規模修繕は、おおむね12〜15年周期（最多は13年）で行われます。国土交通省の実態調査では、戸あたり工事費は100〜125万円/戸の価格帯が最も多く、東京都では狭小敷地・人件費の影響で概ね90〜150万円/戸（中央120万円前後）が目安です。
出典：国土交通省「令和3年度 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（200社818件を集計）。
項目別の㎡単価（東京都・目安）
| 工事項目 | 単位 | 下限 | 中央 | 上限 |
|---|---|---|---|---|
| 仮設足場 | 円/㎡ | 800 | 1,100 | 1,600 |
| 外壁塗装（複層仕上） | 円/㎡ | 2,500 | 4,000 | 6,000 |
| タイル浮き補修（注入） | 円/㎡ | 10,000 | 15,000 | 20,000 |
| シーリング打替 | 円/m | 800 | 1,000 | 1,200 |
| 屋上防水（ウレタン/シート） | 円/㎡ | 4,500 | 7,000 | 10,500 |
| バルコニー・廊下防水 | 円/㎡ | 4,000 | 5,500 | 7,500 |
| 高圧洗浄 | 円/㎡ | 100 | 200 | 300 |
| 共用廊下・階段 長尺シート | 円/㎡ | 7,500 | 10,000 | 15,000 |
| 玄関ドア交換 | 円/枚 | 120,000 | 200,000 | 400,000 |
外壁塗装は塗料グレード（シリコン〜フッ素）で単価が動きます。屋上防水は工法（塩ビシート／ウレタン通気緩衝）で幅があります。タイル補修は「実数精算方式」（打診調査で外壁面積の3〜5%を対象に精算）が一般的で、見積りより増えることがある点に注意しましょう。
出典：外壁塗装・防水専門各社の公表単価、積算資料公表価格版、Sika設計価格表 ほか。
2. 原状回復・小規模リフォームの費用相場
退去後の原状回復は、内装系（クロス・床）は東京でも全国とほぼ同水準、設備系は機種・グレードで幅が出ます。主な項目の目安は次のとおりです。
| 項目 | 単位 | 下限 | 中央 | 上限 |
|---|---|---|---|---|
| クロス張替（量産品） | 円/㎡ | 1,000 | 1,200 | 1,500 |
| 床CF張替 | 円/㎡ | 2,000 | 3,500 | 4,500 |
| ハウスクリーニング（1R〜1K） | 円/戸 | 15,000 | 25,000 | 40,000 |
| 給湯器交換（20号） | 円/台 | 80,000 | 120,000 | 180,000 |
| ウォシュレット交換 | 円/台 | 23,000 | 45,000 | 80,000 |
| レンジフード交換 | 円/台 | 60,000 | 100,000 | 180,000 |
| 便器交換 | 円/台 | 60,000 | 100,000 | 150,000 |
| ユニットバス交換 | 円/台 | 700,000 | 1,000,000 | 1,500,000 |
出典：各リフォーム・設備交換サービスの公表相場（2025年）。判定ツールでは網戸・浴室乾燥機・水栓・照明・インターホンなど計45項目に対応しています。
原状回復は「誰が払う」かが最重要（負担区分）
投資家・オーナーにとって、原状回復は「高い/安い」以上に負担区分が重要です。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、次のように整理されています。
| 区分 | 考え方 | 例 |
|---|---|---|
| オーナー負担 | 経年劣化・通常損耗 | 日焼けによる変色、家具設置跡、画鋲穴、通常の汚れ、ハウスクリーニング |
| 入居者請求可 | 故意・過失・善管注意義務違反 | タバコのヤニ、ペットの傷・臭い、落書き、結露放置によるカビ |
ただし「入居者請求可」でも、クロス・CFは6年で残存価値が下がる（減価償却）ため、実際の請求額は経過年数で減額されます。経年劣化を安易に入居者負担と決めつけないのが原則です。
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」。
3. 見積りが高いと感じたら
相場と比べて割高な項目が見つかったら、①単価の根拠（仕様・数量・グレード）の説明を求める、②複数社の相見積りで比較する——この2つが基本です。相見積りは交渉材料そのものになります。
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4. よくある質問
費用負担や見分け方の詳細は よくある質問 にまとめています。